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长春市两级法院对外公布“化解物业服务合同纠纷专项整治活动”典型案例

作者:郭雍皓    编辑:王姝乔    来源:中国吉林网    2021-11-05 08:23 校对:徐冰鑫    审核:金可红


  11月4日,长春市中级人民法院召开“化解物业服务合同纠纷专项整治活动”新闻发布会。为统一裁判尺度,向全社会宣传物业服务合同相关法律知识,长春市中级人民法院对外公布五起典型案例,便于公众了解物业服务合同相关法律知识。

长春中级人民法院民事审判第四庭副庭长白业春做典型案例发布

  一、长春市某物业服务有限公司与刘某物业服务合同纠纷案

  关键词:房屋质量问题拒缴纳

  长春市某物业服务有限公司与刘某物业服务合同纠纷一案,因刘某自2012年1月1日起至今未缴纳物业费,物业公司起诉至人民法院。

  法院认为,物业公司为刘某所在小区提供物业服务,双方形成物业服务合同关系,刘某应及时缴纳物业费用。在审理中,刘某提出以房屋漏水系房屋质量问题未得到解决为由拒绝缴纳物业费,经审理,法院认为业主房屋的专有部分漏水的问题不属于双方约定的物业服务范围,房屋专有部分的漏水问题系房屋质量问题,应由业主依据商品房买卖合同关系向出售房屋的开发商主张权利。如刘某认为物业公司服务存在瑕疵,可向该物业公司反映或者通过业主委员会向物业公司提出建议,而不应成为拒绝缴纳物业管理费的理由。

  法院解读:本案依法维护了物业公司的合法权益,强调了开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同及经由法定程序后由业主委员会签订的物业服务合同对业主具有普遍约束力。若无特殊情况,一般应鼓励业主按时交纳物业费,以保障小区物业服务的正常运转。本案的正确处理为促进物业服务行业的健康发展起到了良好的示范作用。

  二、长春某物业管理有限公司与游某物业服务合同纠纷案

  关键词:服务未达到合同约定未缴纳

  长春某物业管理有限公司与游某物业服务合同纠纷一案,双方签订前期物业服务合同后,物业公司一直为该小区提供物业服务。因案涉小区的业主大会和业主委员会一直未成立,故前期物业服务合同期满后并未续签。物业公司事实上持续为该小区提供了物业管理服务。游某尚欠物业公司2015年至2019年的物业费,物业公司遂起诉至人民法院,请求游某给付物业费、车位费总计15429.84元及违约金4628.95元。游某抗辩称物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准。

  经审理,法院认为物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业公司的决定,物业公司继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。客观上,游某接受了物业公司的物业服务,故双方之间存在有效的物业服务合同关系。游某提供的证据能够证明物业公司对其提供的物业服务存在瑕疵,故对于物业费、车位费进行了酌减,对于公司主张的违约金亦未予保护。

  法院解读:本案中,法院一方面依法确认业主与物业公司之间存在物业服务合同关系,防止因未及时续签物业服务合同但实际上继续提供物业服务的物业公司合法权益受到损害,强调保障小区物业服务的正常运转是全体业主的最大共同利益。另一方面,对于物业公司物业服务不达标的问题依法予以酌减部分物业费,实现了物业公司与业主权利义务的平衡。

  三、公主岭市某物业管理有限公司与米某、马某物业服务合同纠纷案

  关键词:服务存在瑕疵未缴纳

  公主岭市某物业管理有限公司与米某、马某物业服务合同纠纷一案中,物业公司于2016年1月1日进驻案涉小区提供物业服务,故物业公司与小区业主形成了事实上的物业服务合同关系。米某、马某自2018年开始未缴纳物业费。

  一审审理中,物业公司承认物业服务存在不到位的地方,但其称服务不到位系因业主拖欠物业费造成,法院认为物业公司并未尽到物业服务义务,故酌情调减物业费的30%。

  宣判后,物业公司提起上诉,称在物业服务合同履行的过程中,米某、马某存在故意拖欠物业费的行为,违约在先,故不应对其物业费予以调减。二审中,长春市中级人民法院认为,综合全案证据,物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵,应通过整改达到协议约定的标准。由此原审扣减30%的物业费并无不当之处。

  法院解读:本案一方面提醒物业服务公司要提高自身服务能力水平,提高履约能力,另一方面则提醒广大业主应具有证据意识,在诉讼中要主动收集、提交证据。

  四、长春市某物业有限责任公司与温某物业服务合同纠纷案

  关键词:服务质量问题拖欠物业费

  长春市某物业有限责任公司与温某物业服务合同纠纷一案,双方物业合同签订后,物业公司实际为案涉小区提供了物业服务,案涉物业服务合同到期后并未续签,但物业公司持续为小区业主提供了物业服务。温某拖欠物业费总计5892元。物业公司提起诉讼请求温某给付拖欠的物业费并给付违约金2419元。

  温某辩称其因物业服务存在质量问题故拖欠物业费。法院认为业主接受了物业公司提供的服务,应及时交纳物业服务费用,以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多,具有广泛性、持续性等特点,不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实,判决温某给付拖欠的物业服务费,同时,考虑温某拖欠物业费系因房屋损坏事出有因,故对违约金部分予以驳回。

  法院解读:本案的妥善解决警示物业服务企业,要进一步优化其服务质量、服务水平,同时提示广大业主,缴纳物业服务费用是业主的合同义务,不应以个别瑕疵的存在为由拒绝缴纳物业费。物业费的缴纳是物业企业存在的基础,园区的整洁、美观依赖于物业服务企业的良好运转,也是业主的根本利益和共同利益所在。

  五、张某与张某甲、长春某物业服务有限公司确认合同效力纠纷案

  关键词:物业服务合同无效

  张某与张某甲、长春某物业服务有限公司确认合同效力纠纷一案中,张某甲系案涉小区业主委员会主任,张某甲与物业公司未经业主大会同意续签物业服务合同,后物业公司实际提供了物业服务。

  张某系案涉小区业主,在本案中请求确认案涉物业服务合同无效。物业公司抗辩称依据张某甲业主委员会主任的身份及其在案涉物业合同上加盖公章的行为,可以构成表见代理,案涉物业合同应属有效。

  经审理,法院认为物业公司在合同签订过程中未尽到形式审查义务,不属于善意相对人,不能构成表见代理,故确认张某甲作为代理人与被上诉人长春市某物业服务有限公司签订的物业服务合同对上诉人张某及其他案涉小区业主不发生效力。

  法院解读:本案判决警示物业服务企业在签订物业合同过程中,对于物业符合合同的签订是否经合法程序应尽到审查义务,以避免类似现象的发生。


  图片由长春市中级人民法院提供


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